Der Wunsch nach Wohneigentum ist weit verbreitet. Umfragen zeigen, dass sich vor allem jüngere Menschen gut vorstellen können, später einmal ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung zu besitzen. Das ist nur zu verständlich, denn Wohneigentum bringt viele Vorteile, macht finanziell unabhängig und steigert den Lebensstandard. So schätzen beispielsweise junge Familien mit Kindern die Möglichkeit eines eigenen Gartens, die sich oftmals erst ergibt, wenn man seine eigenen vier Wände besitzt.
Der Aufbau einer Finanzierung
Naturgemäß gehört der Erwerb von Wohneigentum zu den finanziell sehr aufwändigen Anschaffungen. Kaum ein Immobilienbesitzer zahlt eine Immobilie komplett aus eigener Tasche. Vielmehr ist eine Finanzierung notwendig. Der Käufer bzw. Erbauer einer Immobilie sollte dennoch möglichst viel Eigenkapital bzw. Eigenleistung einbringen, da sich die spätere finanzielle Belastung so deutlich mindern lässt. Eine möglichst hohe Eigenkapitalquote ist demnach immer äußerst sinnvoll.
Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung stellen Banken und Sparkassen immer 60% des ermittelten Objektwertes relativ zinsgünstig zur Verfügung. Das deshalb, weil dieser Wert im Falle einer eventuellen späteren Zwangsversteigerung höchstwahrscheinlich zu erzielen wäre. Für diesen Teil einer Finanzierung ist das Risiko für das Kreditinstitut dementsprechend gering. Die restlichen 40% bis zur Höhe des Wertes jedoch sind in aller Regel vergleichsweise teuer – selbst in Zeiten recht niedriger Zinsen. Die Gesamtkosten einer Baufinanzierung können enorm gesenkt werden, wenn diese 40% der gesamten Finanzierungssumme als Eigenkapital zur Verfügung stehen. Bei einer beispielhaft angenommenen Finanzierungssumme von 350.000 Euro wären das allerdings immerhin 140.000 Euro. Eine durchaus stattliche Summe, die sicher nur eher selten mit eingebracht werden kann.
Bausparvertrag = Eigenkapital?
Mittels Bausparvertrag lassen sich die beschriebenen 40% Eigenkapital deutlich leichter ansparen. Denn ein Bausparvertrag besteht zum Teil – meist zu 60% – aus einem zinsgünstigen Darlehen, das der Sparer bei Zuteilung seines Vertrages nutzen kann. Durch das gesparte Guthaben und die Möglichkeit des Bauspardarlehen können die „teuren“ 40% der Gesamtfinanzierung abgedeckt werden. Ist im Rahmen einer Finanzierung in Höhe von 350.000 Euro zwar kein weiteres Eigenkapital, allerdings ein besparter Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 140.000 Euro vorhanden, dann kann der finanzierende Kunde auf den „teuren“ Kreditteil verzichten. Er erhält den über seine Bank finanzierten Kredit in Höhe von 60% der Gesamtfinanzierungssumme zu günstigen – weil vollständig besicherten – Konditionen. Da ein besparter Bausparvertrag in der Regel nur Einzahlungen in Höhe von 40% der Bausparsumme erfordert, entspricht dies einem erforderlichen Eigenkapital von lediglich 56.000 Euro. Im Gegensatz zu den sonst erforderlichen 140.000 Euro ist dies ein relativ realistisch erscheinender Betrag. Auf diese Weise kann auf den kostenintensiveren Kreditteil der Hausbank verzichtet werden, ohne dass enorm viel Eigenkapital eingebracht werden muss. Ohnehin sind die Konditionen von Bauspardarlehen oftmals sehr günstig und damit vorteilhafter als klassische Bank- und Sparkassendarlehen.
Doch trotz günstiger Konditionen sollte man stets die Abzahlung einer Finanzierung vor Abschluss genau planen. Den benötigten Abzahlungszeitraum abhängig von Darlehensbetrag, Zinssatz und höhe der monatlichen Tilgungsraten kann man auf zahlreichen Internetseiten mit einem Online „Tilgungsrechner“ berechnen.
Was außerdem beachtet werden sollte
Möchte man eine Immobilie finanzieren, ist es aus beschriebenen Gründen vorteilhaft, frühzeitig einen Bausparvertrag zu besparen. Selbstverständlich ist es nicht möglich, komplett 40% der Bausparsumme in einen Vertrag einzuzahlen und anschließend sofort die restlichen 60% als Darlehen abzurufen. Denn neben dem Anspargrad von 40% existieren auch sogenannte Mindestsparzeiten, deren Dauer sich am jeweiligen Bauspartarif orientiert. Auch wer sich noch nicht sicher über eine spätere Immobilienanschaffung ist, sollte deshalb das Bausparen nutzen, um sich die gebotenen Vorteile zu sichern. Freilich kann ein Bausparvertrag auch ohne eine spätere wohnwirtschaftliche Verwendung aufgelöst werden. Eine Zweckbindung für den Bau bzw. Kauf einer Immobilie besteht nicht. Als Inhaber eines Bausparvertrages bindet man sich somit nicht an einen späteren Immobilienerwerb bzw. -neubau.
Sehr geehrter Autor,
Ihre Rechenbeispiele bzgl. der Finanzierung mittels eines Bausparvertrages sind leider vollkommen falsch:
1. Sie haben in Ihrer Kalkulation die Erwerbs-/Kaufnebenkosten unterschlagen. Diese sind nicht beleihungsfähig, so dass dieser Betrag ebenfalls als Eigenkapital eingebraucht werden muss, damit sich der Beleihungsauslauf nicht weiter erhöht.
2. Im Bausparkassengestzt, §7 heißt es:
„Die Beleihung darf ohne ausreichende zusätzliche Sicherheit die ersten vier Fünftel des Beleihungswertes des Pfandobjektes nicht übersteigen.“
vier Fünftel = 80 %. Bei der von Ihnen angesprochenen 40%-Ansparung ergibt sich alleine dadurch ein höherer Beleihungsauslauf. Würde die BSK so handeln wäre es gesetzeswidrig. Die nicht berücksichtigten Erwerbs-/Kaufnebenkosten verschlimmern Ihre Fehlkalkulation noch.
3. In der Praxis genehmigen die Bausparkassen häufig nur einen Beleihungsauslauf bis 70 Prozent.
4. Alle Bausparer, die seit Jahren brav ihren Bausparvertrag in der Hoffnung auf günstige Darlhenszinsen angespart haben, werden aktuell entäuscht sein: Darlehenszinsen von teils deutlich über 5% sind derzeit sauteuer.
5. Das ein Bausparvertrag punktgenau zuteilungsreif ist, kommt selten vor. Häufig sind Vor-/und Zwischenfinanzierungen erforderlich. Das verteuert die Bausparfinanzierung erheblich – Gesamteffektivzinsen für das Gesamtfinanzierungsmodell von 6 bis 8% sind keine Seltenheit.
Fazit: Ihr Rechenbeispiel ist vollständig fehlerhaft. Sie sollten es dringend korrigieren.
Sehr geehrter Herr Pütz,
erst einmal vielen Dank für den ehrlichen Kommentar und Ihre teilweise durchaus berechtigten Anmerkungen.
zu 1), 2) und 3)
Es ist richtig, dass die Nebenkosten wie von Ihnen beschrieben bei Finanzierungen mittels Bausparvertrag grundsätzlich nicht mitfinanziert werden können und somit aus dem Eigenkapital gestemmt werden müssen. Eine solche Finanzierung ist demnach nicht komplett ohne Eigenkapital möglich. Bitte beachten Sie jedoch, dass der verfasste Text lediglich einen Überblick über die Möglichkeit einer solchen Finanzierung und deren Funktionsweise geben soll. Aus diesem Grund wurde lediglich ein vereinfachtes Rechenbeispiel verwendet. Eine Finanzierungsberatung mit individueller Finanzierungsberechnung kann und soll ein solcher Text freilich nicht ersetzen.
zu 4)
Das stimmt – leider. Allerdings sind zukünftige Zinsentwicklungen nicht vorhersehbar, sodass niemand die aktuelle Situation absehen konnte. Zu den Einschätzungen bezüglich der aktuell sehr niedrigen Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt werden Sie mir sicher zustimmen. Aus diesem Grunde ist es wahrscheinlich, wenn auch nicht garantiert, dass die von vielen Bausparkassen aktuell angebotenen Bauspartarife später durchaus einen sehr günstigen Darlehenszins bieten könnten. Genau weiß man das natürlich nie, da dies wiederum von der zukünftigen Entwicklung der Zinsen am Markt abhängt.
Dazu noch ein wichtiger Punkt: Wer damals einen Bausparvertrag abgeschlossen hatte und diesen Vertrag – wie sie schreiben – immer „brav“ besparte, wird in vielen Fällen einen rückwirkend betrachtet äußerst attraktiven Guthabenzins genießen – vor allem und auch aktuell noch. Denn nicht selten lag dieser bei damals abgeschlossenen Verträgen um 4% pro Jahr. Selbst um gegebenenfalls angefallene Abschlusskosten oder Kontoführungskosten bereinigt, ist der sich daraus ergebende Effektivzins lohnend für den Bausparer. Was den Darlehenszins betrifft, gebe ich Ihnen vollkommen recht. Doch auf den Bausparkredit kann der Bausparer auch getrost verzichten.
zu 5)
Einen Bausparvertrag punktgenau zum Finanzierungsbeginn bespart zu haben, kommt in der Tat nicht häufig vor – muss es aber auch nicht unbedingt. Zwar wäre es schön, gleich bei Beginn einer Finanzierung auf den Vertrag bzw. sein anhängiges Darlehen zugreifen zu können. Doch wie Sie schon erwähnten, bestehen die Möglichkeiten einer Vor- bzw. Zwischenfinanzierung. Die von Ihnen erwähnten Konditionen dieser Darlehensformen kann ich allerdings nicht nachvollziehen. Kein Mensch würde derzeit solche Finanzierungszinssätze akzeptieren. Die mir bekannten Bausparkassen bieten derzeit Zwischenfinanzierungszinssätze in Höhe von 2,5% bis 4,0% an – in Abhängigkeit von Tilgung und Dauer der Festzinsbindung. Und dieses Zinsniveau ist doch durchaus akzeptabel, oder?
Grüße
Johannes H. / Finanzwelt-News
Sehr geehrter Autor,
natürlich ist das von Ihnen dargestellte Finanzierungsbeispiel einfach gehalten. Leider gehen diese einfachen Zahlen schon nicht auf. Es passt eben nichts zusammen.
Das Thema Ihres Artikels ist die Bausparfinanzierung. Sie erklären, wie die Bausparfinanzierung theoretisch funktioniert, nennen Zahlen, die so nicht aufgehen können. Das die Ansparrendite im Bausparvertrag besser ist als das, was man heute abschließen kann, hilft dem Bauherren nicht weiter. Er hat angespart, um ein zinsgünstiges Darlehen zu erhalten – und bekommt ein sehr teures Darlehen.
Die isolierte Betrachtung der Zinskonditionen für Vor-/Zwischenfinanzierungen und der eigentlichen Bausparfinanzierung führt auf die falsche Fährte. Der Gesamteffektivzins der KOMBINATION ist deutlich höher, als das was in den Verträgen steht. Ich schrieb „Gesamteffektivzinsen für das Gesamtfinanzierungsmodell von 6 bis 8%“. Es benötigt ein wenig Fachwissen und entsprechende Software, um diese wahren Effektivzinsen berechnen zu können. Auch die Verbraucherzentralen weisen regelmäßig auf diesen Umstand hin.