Der Immobilienmarkt sieht strukturellen Veränderungen entgegen: Steigende Zinsen, schwankende Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten haben das direkte Investment in Wohn- oder Gewerbeimmobilien deutlich erschwert.
Gleichzeitig gewinnen alternative Anlageformen an Bedeutung, die den Einstieg in die Immobilienwelt vereinfachen – und das auch ohne hohes Eigenkapital oder komplexe Kaufprozesse. Besonders Crowdinvestitionen und börsennotierte Immobiliengesellschaften wie REITs gelten aktuell als attraktive Optionen für Privatanleger.
Doch welche Unterschiede bestehen und worauf kommt es bei der Auswahl wirklich an? Der folgende Beitrag klärt auf.
Inhaltsangabe
Immobilien-Crowdinvesting: Investieren mit kleinem Budget
Crowdinvestitionen im Immobilienbereich ermöglichen es Kleinanlegern, sich bereits mit wenigen hundert Euro an konkreten Bau- oder Sanierungsprojekten zu beteiligen. Entsprechende Plattformen wie Exporo, Zinsbaustein oder Bergfürst vermitteln dabei vordefinierte Projekte – meist in Form von Nachrangdarlehen oder Anleihen.
Laut dem Fachportal Crowdfunding.de wurden allein im Jahr 2023 über 100 Millionen Euro über Crowdinvesting-Plattformen in deutsche Immobilien investiert. Dies ist ein merklicher Anstieg gegenüber dem Vorjahr, trotz der angespannten Marktlage. Insbesondere vermietete Wohnobjekte in mittelgroßen Städten stehen derzeit im Fokus, da sie als vergleichsweise krisenresistent gelten.
Eine fundierte Immobilienakquise ist allerdings auch in diesem Segment entscheidend. Die Plattformen sollten transparent darlegen, wie die Projekte ausgewählt werden, welche Bonitätsprüfungen erfolgen und wer hinter dem Bauträger steht. Denn: Crowdinvesting unterliegt – anders als klassische Fonds – keiner Prospektpflicht und birgt damit je nach Struktur hohe Ausfallrisiken. Die BaFin warnt beispielsweise regelmäßig vor nicht ausreichend geprüften Projekten.
REITs: Immobilienbeteiligung an der Börse
Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, bieten eine weitere Möglichkeit, indirekt in Immobilien zu investieren – jedoch über den Kapitalmarkt.
In Deutschland unterliegen REITs einer klaren Regulierung: Mindestens 90 Prozent der Gewinne müssen ausgeschüttet werden. Eine Besteuerung auf Unternehmensebene entfällt. Bekannte deutsche REITs sind etwa die Hamborner REIT AG oder die Deutsche Konsum REIT-AG, die vorrangig in Gewerbeimmobilien investieren.
Vor allem international betrachtet stellen REITs einen bedeutenden Markt dar. In den USA summierte sich das Marktvolumen im Jahr 2024 auf rund 1,6 Billionen US-Dollar. Besonders Infrastruktur-, Logistik- und Gesundheitsimmobilien verzeichneten in den letzten Quartalen eine positive Wertentwicklung, wie Daten des Branchenverbands Nareit zeigen. In Europa ist das Segment kleiner, aber dennoch wachsend – auch wegen des Trends zur Diversifikation über Sachwerte.
REITs bieten Anlegern eine vergleichsweise hohe Liquidität, da sie börsentäglich handelbar sind. Gleichzeitig unterliegen sie, wie klassische Aktien, Kursschwankungen. Das bedeutet, dass Anleger die jeweiligen Marktzyklen berücksichtigen sollten.
Auswahlkriterien: So unterscheiden sich die Modelle
Beide Anlageformen − also Crowdinvestments und REITs – sprechen grundsätzlich unterschiedliche Anlegertypen an.
Die wichtigsten Unterschiede im Überblick:
- Eintrittshürden: Crowdinvesting erlaubt Investitionen ab wenigen Hundert Euro, REITs erfordern dagegen ein Depot.
- Rendite & Risiko: Crowdinvestitionen versprechen teils zweistellige Renditen, sind aber mit Totalverlustrisiken behaftet. REITs gelten als stabiler, bieten aber geringere Wachstumschancen.
- Liquidität: Während REITs börsentäglich veräußert werden können, sind Crowdinvestments meist für mehrere Jahre gebunden.
- Transparenz & Kontrolle: REITs unterliegen der Finanzaufsicht und berichten regelmäßig. Crowdinvesting-Plattformen variieren in ihrer Offenlegungspraxis erheblich.
Entscheidend ist daher immer die individuelle Anlagestrategie. Anleger, die Wert auf eine schnelle Verfügbarkeit und regulatorische Sicherheit legen, sind mit REITs besser beraten. Besteht der Wunsch, gezielt einzelne Immobilienprojekte zu unterstützen, die höhere Renditen versprechen, lässt sich das Crowdinvesting als Beimischung nutzen – allerdings nur nach einer umfassenden Prüfung.
Neue Wege verlangen klare Entscheidungen
Der Zugang zur Immobilienwelt zeigt sich damit heute vielfältiger denn je – und das nicht nur für Großanleger. Crowdinvesting und REITs bieten flexible Alternativen, allerdings mit ganz spezifischen Vorteilen und Risiken.
Anleger, die informiert wählen, können auch ohne Immobilienbesitz von der Wertentwicklung des Marktes profitieren. Die entscheidenden Kriterien bleiben dabei Transparenz, Risikobewertung und – je nach Modell – auch die Qualität der Immobilienakquise durch Anbieter oder Fondsmanager. Dann lassen sich fundierte Entscheidungen treffen, die wirklich zur eigenen Anlagestrategie passen.