In Immobilienfonds investieren trotz Immobilienkrise?

Die Immobilienkrise ab 2007 hat die Angst vieler Anleger, ihre Ersparnisse verlieren zu können, teilweise deutlich geschürt. Sicher ist das ein stückweit nachvollziehbar. Denn wer vor Beginn dieser Krise zum Beispiel in Einzelaktien oder auch Aktienfonds investiert hatte, musste unter Umständen durchaus herbe Verluste hinnehmen. Doch es gibt auch Anlageformen, die zu Unrecht etwas in Verruf geraten sind – zum Beispiel Immobilienfonds. Wichtig: Die Rede ist hier von offenen Immobilienfonds, die nicht mit geschlossenen Immobilienbeteiligungen verwechselt werden sollten. Geschlossene Beteiligungen werden teilweise ebenfalls als Immobilienfonds bezeichnet, wobei sie in diesem Zusammenhang als geschlossene Immobilienfonds beschrieben werden müssen.

Offene Immobilienfonds investieren das Kapital ihrer Anleger in der Regel in große gewerbliche Immobilien. Das wiederum je nach Struktur des betreffenden Fonds nur regional begrenzt oder auch weltweit. Aus dem Wert der einzelnen Gebäude und den eingenommenen Mieteinnahmen errechnet sich ein Anteilspreis. Zu diesem Preis kann ein Anleger seine Anteile grundsätzlich jederzeit an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Er kann also jederzeit wieder Kapital in beliebiger Höhe entnehmen – bis zur Höhe des aktuellen Gesamtwertes seiner Anlage. Aus diesem Grund wird auch von offenen Immobilienfonds gesprochen. Geschlossene Beteiligungen bieten diese Möglichkeit nicht ohne Weiteres.

Offene Immobilenfonds haben mit der Immobilienkrise direkt kaum etwas zu tun

Während der Finanzkrise glaubten viele Anleger, dass solche Fonds direkt von den Geschehnissen rund um die Immobilienkrise betroffen seien. Das war grundsätzlich jedoch nicht so, da die meisten deutschen Fonds dieser Art lediglich in gewerbliche Immobilien investieren. Die Krise jedoch entstand im Wesentlichen aufgrund einer vergleichsweise laschen Kreditvergabe an private Hausfinanzierer in den USA. Aufgrund gestiegener Zinskosten konnten diese ihrer Kreditraten nicht mehr bedienen und gerieten folglich in finanzielle Schieflage. Zahlreiche Notverkäufe und Zwangsversteigerungen dieser Menschen sorgten für ein Überangebot auf dem amerikanischen Immobilienmarkt, was wiederum sinkende Immobilienpreise zur Folge hatte. Durch diese Folgen bekamen die kreditausreichenden Banken finanzielle Probleme.

Das Unwissen der Anleger brachte Probleme mit sich

Da Anleger aus Angst trotzdem ihre Anteile zurückgaben, kamen auch einige dieser Fonds in Zahlungsschwierigkeiten. Denn da der größte Teil des Fondsvermögens in Immobilien investiert ist, können Auszahlungen nur bis zu gewissen Grenzen ohne Weiteres realisiert werden. Ist der Barbestand erschöpft, müssen Immobilien aus dem Fondsbestand verkauft werden, um weitere Auszahlungswünsche bedienen zu können. Das allerdings ist nicht gerade von Vorteil für alle Beteiligten. Denn muss die Fondsgesellschaft eine Immobilie unter Zeitdruck veräußern, kann sie meist nicht den eigentlichen Wert des Objekt erzielen – der Käufer bestimmt praktisch den Preis. Die Folge dieses gezwungenen Verkaufs ist ein sinkender Anteilspreis des Fonds. Das wiederum bestärkt alle skeptischen Anleger, schürt weitere Ängste und lässt die Zahl der Panikverkäufe ansteigen. In Folge resultieren natürlich noch größere Schwierigkeiten für den Fonds. Zusammengefasst kann man sagen, dass die Immobilienkrise in den USA nicht der Grund für die bestehenden Probleme einiger offener Immobilienfonds war. Allerdings hat sie diese entscheidend ausgelöst. Die beschriebenen Probleme können als indirekte Folge angesehen werden.

Teils lies sich die Auflösung der Fonds nicht vermeiden

Resultat der erwähnten Schwierigkeiten war, dass die betroffenen Anbieter die Rücknahme der Anteile aussetzten, was zulässig ist. Da das jedoch nur für begrenzte Zeit vorgenommen werden darf (max. 2 Jahre), waren teilweise auch Liquidationen, also Auflösungen einiger Fonds nötig. Diese waren mit teilweise erheblichen Verlusten für die Anleger verbunden. Auffällig ist jedoch, dass solch schlimme Folgen fast ausschließlich relativ kleine Anbieter betrafen. Die größeren Fondsgesellschaften konnten solche erzwungenen Liquidationen abwenden, da sie grundsätzlich über mehr Kapital und größere Barbestände verfügen. Für solvente private Anleger spricht daher prinzipiell nichts dagegen, in Immobilienfonds zu investieren, sofern sie sich vorher gründlich über die entsprechenden Fonds informieren. Insbesondere da sich der Immobilienmarkt inzwischen wieder etwas erholt hat.

Einige größere Fonds konnten von der Situation sogar profitieren

Vorteil für die Anleger ist, dass die Immobilienfonds, welche die Krise ohne ernsthafte Schwierigkeiten überstanden haben, definitiv gestärkt aus dieser Situation hervorgegangen sind. Denn die Manager der Fonds haben aus den Geschehnissen gelernt und berücksichtigen äußere Einflussfaktoren nun stärker. So sind zum Beispiel die Barbestände dieser Fonds nun deutlich umfangreicher als es noch vor der Krise der Fall war. Eine erneute Kette von Verkäufen hätten also erst wesentlich später ernsthafte Auswirkungen. Das Management eines Fonds hätte viel mehr Zeit entsprechend zu reagieren und notwendige Schritte einzuleiten. Auch gilt es ganz klar zu sagen, dass die großen Anbieter sogar nur relativ wenige Kapitalabflüsse hatten. Gar Mittelzuflüsse sind teilweise zu verzeichnen gewesen. Das wiederum bedeutet, dass die Fonds in der Krise Immobilien erwerben konnten – teilweise von unter Druck geratenen Konkurrenten. Der eine oder andere Immobilienfonds hatte demnach die Möglichkeit, wahre „Schnäppchen“ zu ergattern. Das wiederum kommt der Fondsrendite und somit letztlich auch den Anlegern dieser Gesellschaften zugute. Als grundsätzlich eher konservatives Investment sind Immobilienfonds großer Anbieter deshalb auch zukünftig sicher als Anlageoption interessant.